Наближається друга річниця відкриття ринку землі. Земельна реформи одна з найважливіших і найбільш очікуваних реформ в країні.
Після 30-річного мораторію ми нарешті долучилися до країн цивілізованого світу з відкритим ринком землі і повноцінним інститутом приватної власності. Попри нарікання, політичний популізм, який розганяли десятиліттями, зради не відбулося: землю не скупили іноземці, а селяни не побігли масово розпродавати свої угіддя. Навпаки, ринок рухається дуже обережно, поступово набираючи обертів. І вже незабаром стартує другий етап земельної реформи, коли купувати землю зможуть не лише фізичні, а і юридичні особи.
Чим запам’яталися перші два роки для українського ринку землі? З якими результатами ми підходимо до цієї знакової події і чого чекати далі?
Його запуск точно був не з легких. На момент відкриття ринку потенційно доступними до вільного продажу стали 28 млн сільгоспземель, які зосереджені у руках приблизно 7 млн власників. За прогнозами аналітиків на старті реформи очікувалось що кількість щорічних продажів становитиме від 3 до 10%. І до початку повномасштабного вторгнення ми мали всі шанси вийти на такий рівень, адже лише на старті ринку було укладено 102 тис. угод, на загальну площу 245 тис. га с/г земель.
Але напад федерації призвів до повної 4-місячної зупинки ринку, закриття реєстрів і можливості укладати будь-які правочини. І лише на початку червня 2022 року нотаріусам відновили доступ до системи ДЗК і ринок землі потроху почав оживати. За останньою статистикою Мінагро, станом на 31 березня поточного року зафіксовано 163 454 угоди на загальну площу 363,5 тис. Га.
Тобто фактично маємо:
- замість повноцінних 2,5 років, які держава передбачила для першого етапу земельної реформи, коли всі можливості були надані українському приватному інвестору, неповних рік і вісім місяців;
- і лише 1% земель в обороті.
Варто зауважити, що і власники паїв дуже обережно ставляться до питання продажу землі. За нашими спостереженнями основні продавці в перші роки ринку землі – це ті, кому через певні життєві обставини гроші потрібні зараз: справити весілля, придбати майно, пройти курс лікування, допомогти дітям з житлом. Це підтверджує і наша статистика — серед селян, що продали земельні ділянки нашим інвесторам, близько 70% мають у власності від 2 ділянок, а продають лише одну. Частину залишають або для власних потреб, або притримують, щоб потім продати дорожче.
Що стосується інвесторів, то починаючи з 2023 року попит на земельні ділянки щомісяця кратно зростає. Окрім цікавості ІТівців, військових, підприємців, — в цьому році фокус уваги на землю змістили і інвестори в традиційну нерухомість. Це закономірно, адже земля менш вразлива до руйнувань, навіть при влучанні ворожих снарядів, а агробізнес працює системно і постійно, не зважаючи на будь-які події, своєчасно і без простоїв платить орендну плату і обробляє землю.
Попит підігріває і очікування 2-го етапу реформи та прихід на ринок великих гравців у 2024 році. Тому зараз зацікавлені інвестори поспішають придбати кращі ділянки за поки помірними цінами.
Чого чекати від ринку землі в 2024 році?
У 2024 році має розпочатися другий, основний етап земельної реформи, коли збільшиться ліміт на максимальний обсяг землі «в одні руки» від 100 га до 10 тис. га і юридичні особи отримають право набувати у власність такі ділянки.
І хоча дехто вважає що варто відтермінувати доступ до ринку землі для юридичних осіб, більшість експертів, включно з представниками Київської школи економіки і Українського клубу аграрного бізнесу, дотримуються позиції — реформа має відбуватися за планом. Ми, як безпосередні учаснику ринку, також розділяємо думку, що відкладати не варто і ось чому.
Ринок — це перш за все право і можливості, а не зобовязання. Як показав досвід перший двох років ніяких раптових рухів не відбуваються, навіть при зростаючому попиті пропозиція залишається відносно сталою.
Подібні тренди з високою ймовірністю збережуться і для другого етапу реформи. А ще слід враховувати що і нотаріусам знадобиться деякий час щоб призвичаїтися, напрацювати практику перевірок, розрахунку максимальної кількості гектарів в одні руки чи на одну юр. особу. Перехід до нових правил буде відбуватися поступово.
Ринок землі є важливим інструментом, який демонструє готовність України до проведення глибоких реформ. Він виступає як показник перед нашими партнерами, що Україна послідовна у реалізації стратегічних змін. Наша здатність і прагнення досягти мети — це лакмусовий папірець для нашого стосунку з міжнародними партнерами.
Проведення повноцінної земельної реформи є необхідністю, з огляду на те, що Україна відстала у цій сфері на кілька десятиліть. Цей процес має охопити всі аспекти і бути виконаним у широкому масштабі. Головною метою реформи є забезпечення можливості українцям вільно розпоряджатися правом власності, а українським компаніям — створення легальної та прозорої платформи для інвестування у власну країну.
Джерело: Бізнес NV